【每日经济新闻  2010年03月11日】

昨日（3月10日），国土部土地利用管理司下发通知称，开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后必须在一个月内缴清50%的首付款。

　　通知还表示，坚持和完善土地招拍挂制度。但对于房价过高、上涨过快的城市，可采用竞价出让，从而发挥抑制房价上涨过快的作用。业内人士表示，竞价门槛的抬高将进一步挤出资金实力不足的中小企业，使土地市场成为“大企业的游戏”。

　　缴保证金不低于20%

　　这份名为《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（以下简称《通知》）的通知规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

　　同时，“逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。”

　　华业地产副总经理陈云峰向《每日经济新闻》记者表示，20%比例的竞买金就相当于违约金了，与以往相比，该比例是比较高的。据了解，此前对竞买保证金比例并没有明确规定，不少地方将其定为10%。

　　春节前夕，北京已有过类似的处罚。2月1日，北京市国土局收回大龙地产以50.5亿元拿下的“顺义天竺开发区22号地”，2亿元的竞买保证金不予退还，同时，大龙地产还被暂停在北京的拿地资格。该地块曾创造北京总价和单价的“双料地王”记录，但并未按期缴纳地价款，也未签订出让合同。

　　《通知》还规定，“对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，将禁止其在一定期限内参加土地竞买。”

　　《通知》还要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

　　陈云峰表示，国土部此举是为了提高开发商拿地的资金门槛，挤出非理性因素，通过技术手段降低地价，从而避免因地价上升引发的房价上涨。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云则认为，与“首付款不得低于50%”的规定一样，上述规定进一步将资金实力不足的中小企业挤出土地市场，并使之成为“大企业的游戏”。

　　但他表示，过于抬高竞价门槛未必是好事。据了解，由于参与竞买的人数不足，北京“中服地块”的竞价时间已经从2010年3月8日延长至3月25日。此前，其苛刻的竞买条件一直被人诟病。

　　商品房用地可参考限价房出让

　　尽管因“价高者得”的原则而颇受争议，《通知》仍再次强调，坚持和完善招拍挂出让制度。邹晓云认为，在现阶段，招拍挂作为土地出让的基本制度将不会改变。

　　今年的“两会”上，国土资源部部长徐绍史在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，“招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作，以及由此导致的腐败和国有资产流失。”

　　他同时表示，土地招拍挂制度还要不断完善，按照“国11条”的思路，不一定完全是“价高者得”。他还透露，国土部正在和有些地方政府做一些探索，以采取更多的评价方式。

　　这种探索在《通知》中得到了一定程度的体现。《通知》规定，对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让。

　　《通知》还明确，要按照提高土地开发利用效率的原则，探索综合评标的具体方法。在确定土地出让最低价的基础上，将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素作为评标条件。

　　据了解，在限价房用地的出让中，多采用“限房价、限地价”的方式。邹晓云表示，按照上述规定，如果仅仅对地价进行限制，将很难达到稳定房价的效果。

　　他建议，地方政府可以在土地出让时，对地块上物业的类型、建筑面积、容积率、规划等进行限定。这样可以使开发商在竞买时对成本有所考量，从而抑制地价，同时也可以避免拿地后修改规划的现象。

　　《通知》还要求，从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。省级国土资源管理部门要将企业闲置土地的情况，及时通报同级金融监管部门。