【2017-08-17  国资智库】

　　【导语】由上实旗下上海实业养老投资有限公司负责开发运营的崇明东滩长者社区将于2017年底正式对外运营，第一期共建555套房间和380个床位，至明年年底将另建成800余套房间。不同于政府主导的福利院等临终关怀养老方式和常见的居家养老方式，中高端养老步入市场。

　　由上实旗下上海实业养老投资有限公司负责开发运营的崇明东滩长者社区将于2017年底正式对外运营，第一期共建555套房间和380个床位，至明年年底将另建成800余套房间。

　　东滩养老项目——上实瑞慈花园亦是第一个由国有企业开发运营的市场化、经营性养老项目，上实与美国知名养老社区运营公司——Watermark签订了合作协议，这意味着将借鉴美国成熟的养老社区理念，逐步引入上海养老行业，为上海的老年人们提供多一种养老选择。

　　上实瑞慈花园项目总投资将达150亿元，占地约2500亩，净地约1300亩，总建筑面积约100万平米，可容纳7700户超过10000名老人。

　　“我们的目标客户定位为长三角地区对养老社区认可度高，有一定支付能力的50岁以上人群。目前客户群体包括教师、公务员、企业管理人员等。”上实养老投资公司总经理童晓春介绍。

　　据了解，上实瑞慈花园将采取租售结合的方式，以85-125平方米的一至两室为主，全装修设计。在硬件配备上，“长者社区”将设置属于上海地区较高水准的养老设施，包括地源热泵系统，居室内外配备适应老年人生活起居的设施和紧急求助装置，并设置公共交流空间、走道安装扶手，室内设置红外报警器等。

　　整个社区除了商业、交通等配套外，还设立有上海市老年大学和上海市瑞金医院分部，主要针对老年人的常见病等进行康复治疗。

　　不同于政府主导的福利院等临终关怀养老方式和常见的居家养老方式，中高端养老步入市场。

　　持续照护退休社区

　　“我们的这个大型养老社区由具有丰富养老社区专业设计经验的美国铂金斯伊士曼公司领衔进行整体方案设计，采用国际先进的CCRC模式，打造的是‘一站式’养老社区。”童晓春介绍。

　　所谓CCRC模式，即“持续照护退休社区”。简单地说，CCRC是一种复合式的老年社区概念，涵盖老年人各个阶段。只要退休的老人进入这个社区，运营商将为老年人提供从活跃期、需要护理期、护士护理期、失忆护理期、临终关怀期全阶段的居住设施和服务，其目的是使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。

　　东滩长者社区包括“持续照护退休社区（CCRC）”和“活力长者（AA）社区”两个组成部分。其中CCRC将提供900多个居住单元，包括“独立生活（IL）”“辅助生活（AL）”“医疗照护（NC）”“失忆照护（MC）”等四部分。

　　定位于这种养老社区运营模式是上实集团长期调研并做可行性分析的结果。

　　事实上，上实集团对进入养老产业投资开发该养老社区态度极为谨慎，其对国内外养老模式和养老产业的商业模式经过了长达2年多的调研和探讨。

　　“一方面，上海市领导对上实在崇明东滩开发养老项目有明确的指示，要求兼具社会效益、生态效益和经济效益，满足政府、市民、企业各方需求的好项目；另一方面，上实集团需要增加新的产业，即要在已有的产业上有所突破。”童晓春介绍。

　　养老产业由此进入试点的决策视野。

　　最早在2011年，上实集团便携手一家大型金融保险集团对东滩长者社区进行了反复论证。

　　“我们主要对国内外养老产业的现状进行了深入的调研，比如与美国BELMONT公司、STANFORD医疗中心等国际著名养老运营机构进行接洽，获取大量的行业信息和数据。”童晓春介绍。

　　他表示，来自美国的养老产业运营对该项目的启示很大。“我们是市场化运营的养老社区，与美国的高度市场化养老产业更加匹配，他们养老产业发展已有60—70年的历史，经验丰富。”

　　资金实力雄厚，又具备房地产开发运营经验，足以确保高品质、高质量完成东滩养老长者社区的上实集团于2014年正式启动该养老项目。

　　服务体系

　　上实瑞慈花园和颐养中心的服务体系因老人处理阶段不同设计。

　　“在IL即独立生活阶段，这个阶段的老人通常处于75岁之前，不需要日常生活照料服务，我们提供的是配套餐厅、图书馆、健身房等；在AL即半自理阶段，需要介入助理，这个阶段的老人在80岁上下，健康但是身体开始衰老的老人，我们提供日常生活照料服务，配套亦是餐厅、图书馆等；在医疗护理阶段，即80岁以上，衰老和卧病的老人，我们将提供日常生活照料服务以及医疗护理服务，配套的是医疗护理。记忆衰退阶段老人亦提供日常生活照料和医疗护理，但级别会相应提高。”童晓春表示。

　　上实瑞慈花园和颐养中心共包括6大服务体系：健康、膳食、文娱、旅居、生活、智能。这6大方面中，基础服务128项，增值服务25项。

　　其中健康体系下又分四大类服务，健康管理、社区医院功能、医疗平台功能、机构养老床位等；膳食体系则包含保健膳食、膳食档案、营养干预等内容；瑞慈文娱包括社交、老年大学、健身中心、私人农场等；旅居包括崇明本岛、岛外、上实集团资源在内；生活则重点包含医疗协助、餐饮、班车、物业等；智能服务则意味着在社区内健康管理、交通管理、电视系统、公共信息系统、安全保障系统都实现了信息化和智能化；“我们管理注重细节，比如我们在每间房内通往卫生间的过道上装有感应键，因为老人一般上厕所比较勤，如果感应键在隔了n小时后仍没有感应到老人进出过卫生间，我们的电脑管理体系会自动通知到安保中心和服务中心;比如我们有24小时紧急救助呼叫系统,一旦老人按动此按钮,我们将会有医生、服务人员及安保最少2人以上赶到老人房间，安保身上会配备有摄像头，全程录像记录。”童晓春介绍。

　　每一位老人进入颐养中心之初，均会为其体检并建立健康档案。

　　细节管理可以说是无微不至。

　　瑞慈花园和颐养中心的硬件配置亦处处考虑老人所需。比如在户外区域建设有风雨连廊，在室内公共区域设计有超宽走廊、安全扶手、公共座椅、专业化适老电梯空间；在居室内配备有地源热泵系统，居室内外均配备适应老年人生活起居的设施和紧急求助装置，并设置公共交流空间、走道安装扶手，室内设置红外报警器等。 

　　商业模式

　　上实瑞慈花园和颐养中心运营有两种模式，一是会员制模式，一是月租模式。“对于购买上实瑞慈花园房间的采取会员制方式，对于颐养中心护理床位则采取月租的方式为主、会员制为辅。”

　　据介绍，该项目房间包括有一室、一室一厅、二室一厅、护理床位四种户型，所有的房型均为全装修并配备日常生活用品，实现“拎包入住”。

　　因为项目土地性质为慈善用地，通常是50年使用权，物业由上实自身持有。收费模式为会员费＋其他服务费。

　　“第一期172张会员卡已出售完毕，年底会准备再售出100张左右会员卡，均为50年使用期，但可以转让和继承。会员卡的价格根据房型面积大小不同。服务费亦因人而异。”童晓春表示。

　　颐养中心护理床位月租亦采取月租费+服务费的方式，按照现在380个床位的数量，上实养老运营会按照1:2.5-3的比例配备服务人员。“因为租用床位的老人大多数已到介乎或医疗照护阶段，需要提供更多医疗服务。”童晓春表示。

　　据介绍，与多数初入养老产业的企业通常选择社会合作伙伴不同，上实养老投资决定自身亲力运营。

　　“上实养老投资旗下设立有3家全资公司，一家是上实养老发展有限公司，这是建设方，负责项目的施工建设；一家是养老运营公司，大概有180名员工，项目建设完成后交由养老运营公司营运；另外一家是医疗健康管理公司，我们引进瑞金医院的医疗团队管理东滩医疗中心。”童晓春表示。

　　尽管前景看好，但作为首家定位为CCRC的养老社区，上实养老投资认为成功运营并不是容易的事。

　　“魔鬼在细节中，日常管理将极富挑战，不过我们有一支成熟的管理团队，有信心将东滩长者社区建设为一个具标志性示范意义的大型长者社区。” 上实养老投资公司总经理童晓春表示。