【国资智库】
在房地产领域，有这样一些身影，它们房屋质量过硬、资金实力雄厚、品牌影响力深远，因而深受市场欢迎，那就是地产央企。在中国房地产发展史上，央企一直扮演着重要角色，它们在政策和市场的变革中把握机遇，不断发展壮大，成为中国房地产市场的重要力量。
“央企在早期的发展阶段中，在品牌和产品方面有一定的影响力，很受消费者的欢迎，未来市场会朝着越来越有利于央企的方向发展，这是肯定的，因为它们有资金实力的保障，品牌影响力也存在，但是转型也是必然的，因为光靠政府资源和品牌的力量还不够，必须要变革，要结合最新的科技扩大产品线。”中国豪宅研究院院长朱晓红表示。
市场表现强势
9月25日，中海、保利、金茂这三家央企在北京土地市场上大展身手，分别拿下位于瀛海、庞各庄和石榴庄的三宗地块。其中，瀛海地块经过31轮竞拍，最终由中海以32.7亿成交；庞各庄地块由保利以33亿元的价格拿下；地址位置优越的石榴庄地块起始楼面价就高达6万，最后“合生+金茂”联合体以28.2亿元的价格获得。
参与竞拍的金融街、招商地产、建工、首开、金隅等也均为国资背景企业。
央企的强势在克而瑞公布的2019年上半年的房企销售额排行榜上也展露无遗：TOP10 中有5家企业具有央企背景，包括保利、中海、华润、万科、绿地；保利、中海、华润这三家央企的销售增速均在排名前四，中海的销售额增速在所有排行企业中排名第一，华润的销售额增速达到26.1%，保利发展的销售额增速达到17.33%。
与此同时，在房地产市场融资环境严峻的情况下，央企还能以低成本获得融资。上半年保利发展有息负债的综合成本仅4.99%，较2018年的5.03%有所下降。华润置地2018年的加权平均融资成本为4.47%，2019年上半年下调为4.4%。中海上半年的加权平均融资成本仅4.28%，对比2018年的4.3%也有所下调。
抢占先机
在朱晓红看来，地产央企的优势是在早期便已经形成的，“央企在早期的发展阶段中，在品牌和产品方面有一定的影响力，很受消费者的欢迎”，央企在品质方面也很可靠，对于消费者而言，中小企业有破产的可能性，而大型的国企尤其是央企则可能性不大，而且在后续物业方面也有保障。
通过梳理发现，早在1998年中国房地产市场化改革之时，央企便不失时机地扩大业务领域，逐步发展壮大。1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，此次改革的目标是要停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融,培育和规范住房交易市场。
这意味着，在中国实行了近50年的住房分配体制走向终结。
1998-2001年，中海地产顺应中国内地住宅商品化改革趋势，逐步将地产业务重心由香港向内地转移。自此进入高速发展阶段，实现了向全国性地产商的转型，并逐步成长为中国房地产行业领军企业之一。
2002年，保利完成股份制改造，保利房地产股份有限公司成立。其提出“三个为主、两个结合”的企业发展战略。即：以做大做强房地产主业为主，适度地拓展相关行业，以北京、上海为主，逐步向其他城市扩展，以商品房住宅开发为主，适度地拓展其他物业，逐步优化产品结构。“两个结合”一是滚动性开发收入与物业经营性收入相结合，二是资本经营和资产营运相结合。
2001年，华润北京置地有限公司更名为华润置地，确立了全国发展战略，2010年华润置地在中国内地布局城市超过20个，营业额突破100亿元。
2003年，中国五矿集团公司收购五矿建设前身东方有色集团有限公司，此后开始拿地开发地产项目，并多次注资壮大业务。
另外，葛洲坝、远洋、世茂、金茂等央企也借中国房地产市场化改革的机遇迅猛发展，跻身房企前列。
拓展多元化业务
为了防止国有资本过度介入房地产市场，影响公平竞争，2010年国资委发文要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产，仅留下了16家以房地产为主业的央企。
对于这“硕果仅存”的16家地产央企来说，“退房令”无疑更进一步促进了它们的发展壮大。2015年，为整合资源、提高效率，地产央企展开大重组。保利集团拉开整合序幕，最终保利地产以51.53亿的价格并购保利置业股权，从此相互之间避开了竞争。2016年中海地产以310亿元收购中信集团旗下地产项目，涉及整合资产超过千亿。
混改之后，地产央企的业务条线更加明晰，并向多元化业务方向迈进。
近年来，华润置地已逐步向“城市综合投资开发运营商”转型，除了持续开发商业、住宅、写字楼及综合体这些综合开发业务以外，还将在城市建设运营、城市更新、产业平台、创新业务等业务板块进行战略布局。
2016年，远洋地产更名为远洋集团，开启新的发展战略，即构建以房地产实业为基础、围绕“全地产视角”的有限多元业务结构，致力在住宅开发业务的基础上加大对不动产开发投资、客户增值服务、房地产金融等业务的发展力度。
2018年，为了体现公司多元化发展方向，明确“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的定位，保利地产更名为保利发展。
朱晓红表示，地产央企的转型是必然的，“比如早些年五矿等很多企业在探索智能化家居、智慧社区等方面已经开展了深入的研究，它们不会离开房地产，但是会在产品线上更加深化，这是一个好的现象。”
|
